El
gobierno de Solidaridad propone un mecanismo para construir más cuartos de los
permitidos en la Riviera Maya.
Por:
Hugo Martoccia
El
Ayuntamiento de Solidaridad aprobará durante este mes una polémica “herramienta
técnica financiera” que permitirá una sobre densificación de casi 6000 cuartos
hoteleros en la Riviera Maya, y que podría servir de base para iniciar un nuevo
proceso de construcciones en el estado.
Esta
fórmula, denominada “transferencia de potencial de desarrollo”, permite que a
las áreas en las cuales, por sus condiciones ambientales, no se pueda
construir, se le asignen densidades de construcción, que los dueños pueden
vender para que se construya en otros terrenos.
En
palabras simples: si usted es dueño de un terreno que está en manglar o encima
de ríos subterráneos, por ejemplo, en vez de asignarle un densidad de
construcción cero, se le asigna una
densidad habitacional de 5 viviendas por
hectárea o una densidad turística hotelera 10 cuartos por hectárea.
Pero,
como las condiciones ecológicas no le permiten construir, usted “vende” esa
densidad, para que otra persona pueda sobre densificar su propio terreno. A la
larga, se trata de poder construir más cuartos de los permitidos en los planes
de desarrollo. Un 15 por ciento de ese
dinero irá a obras de infraestructura municipales.
La
mencionada fórmula es parte del Anteproyecto de Plan de Desarrollo Urbano (PDU)
de Solidaridad, que presentó el Ayuntamiento presidido por el alcalde Román
Quian, y que este mes se discutirá con asociaciones civiles.
De
acuerdo a lo que dice el mencionado documento, casi 593 hectáreas en tres zonas de Preservación Ecológica en RíosSubterráneosen el Municipio de Solidaridad, podrán emitir “derechos de edificación”que transferirán
potencial de desarrollopara
construir 2,965 viviendas o 5,930cuartos
dehotel, a las zonificaciones receptoras, previo
estudio de impacto urbano.
La trasferencia de potencial de desarrollo no es un
argumento nuevo, y no es, definitivamente, algo que deba ser malo para el
desarrollo. Se ha utilizado en el Distrito Federal para conservar sitios que
son patrimonio histórico, y también en la ciudad brasileña de Curitiba, por
poner algunos casos.
En esta última ciudad, que es un ejemplo de desarrollo
urbano en el continente, este sistema de transferir densidades de construcción
sirvió para realizar un gran corredor de parques verdes que son el orgullo de
sus habitantes.
En
Quintana Roo, sin embargo, una medida de esa naturaleza lo primero que
despierta son dudas, y luego temor de que en el fondo sólo se pretenda
encontrar un nuevo resquicio para levantar hoteles y condominios sin orden ni
medida.
El proyecto
De
acuerdo al anteproyecto (que llegó, en principio, a muy pocas y contadas manos)
la denominada “transferencia de potencial de desarrollo” es una
“herramienta técnica financiera diseñada para apoyar a los propietario de los
predios clasificados como áreas de preservación ecológica”.
Se explica en el documento que a estos predios “se
les asigna una densidad habitacional o una densidad turística hotelera”. Pero
aclara que “no podrán utilizarse esas densidades, y se convertirán en derechos de edificación que podrán ser
vendidos por los propietarios de los predios de protección ecológica
(considerados como emisores de potencial de desarrollo) y esos derechos de edificación podrán ser
adquiridos en el mercado inmobiliario por los propietarios de predios con
asignación de usos habitacionales o turístico hoteleros”.
El método de intercambio es así: “El Sistema
consiste en la cesión de derechos de edificación desde una zona (polígonos emisores)donde la densificación urbanística está
restringida o no permitida, a otra zona (polígonos
receptores)donde sí se permite la urbanización”.
Los mecanismos de control que se intentan generar
alrededor de esta polémica medida, incluyen que estas transferencias de
derechos se registren en el municipio, que creará un fideicomiso, “para
verificar y certificar que los compradores y los vendedores cumplen con los
requerimientos de zonificación asignados a sus predios, así como para constatar
que la transferencia sea única e irrepetible y se cuantifiquen de manera
correcta las densidades establecidas en los derechos de edificación objeto de
cada transacción”.
Otros mecanismos de control establecen:
* La transacción deberá hacerse por el total de
“derechos de edificación” resultante y solo se podrán transferir los derechos
por una sola ocasión.
* Las transacciones se harán a precio de mercado.
* El 15 por ciento del monto de la operación
quedará en manos del fideicomiso municipal.
* Esos recursos “serán utilizados para la
construcción de obras públicas de infraestructura y equipamiento, que a juicio
del Fideicomiso sean necesarias en la localidad”.
* Los lotes receptores de “derechos de edificación”
no pueden rebasar el tope de un 15% adicional a su densidad permitida, o se destinarán
a zonas que al municipio “le interesa impulsar”.
Un
viejo político con intereses en Playa del Carmen dijo: “habría que ver de quien
son esos terrenos que se están beneficiando, y también quienes son los dueños
de las zonas que el municipio va a querer impulsar”.
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